Die Erbengemeinschaft
Allein erben heißt auch allein entscheiden. In den meisten Fällen fällt der Nachlass jedoch mehreren Erben zu. Diese Gruppe von Miterben, die sich üblicherweise aus dem Ehepartner und Verwandten zusammensetzt, wird als Erbengemeinschaft bezeichnet. Wie der Name schon vermuten lässt, spielt hier der gemeinschaftliche Gedanke eine große Rolle. Jede Entscheidung muss einstimmig getroffen werden, Alleingänge sind passé. So kann beispielsweise der Verkauf des Hauses, der Wohnung oder des Grundstücks nur von allen gemeinsam beschlossen werden. Die Erbteilung oder auch Erbauseinandersetzung kann nur durch gemeinsames, einvernehmliches Handeln herbeigeführt werden. Erst dann kann jeder wirtschaftlich unabhängig über sein Erbteil verfügen. Möchte einer der Erben seinen Erbanteil verkaufen, haben die Miterben ein Vorkaufsrecht. Selbstverständlich muss die Erbengemeinschaft auch für die mit dem Nachlass verbundenen Kosten, wie zum Beispiel die Grundsteuer, gemeinsam aufkommen. Da eine Erbengemeinschaft als eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) gilt, haftet jeder mit seinem Privatvermögen für die anderen. Wenn einer der Miterben also nicht zahlen kann, müssen die anderen einspringen.
Die Erbfolge bestimmt die Erbengemeinschaft
Liegt kein Testament oder Erbvertrag vor, entscheidet die gesetzliche Erbfolge über die Zusammensetzung der Erbengemeinschaft. Nach deutschem Recht beträgt der gesetzliche Erbanteil des Ehepartners ein Viertel des Nachlasses. Wurde keine notarielle Änderung vorgenommen, leben Ehepaare in Deutschland im Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Das wiederum bedeutet, dass sich der Anteil an der Immobilie noch einmal um ein Viertel erhöht. Alle übrigen Erbanteile fallen auf die nächsten Verwandten.
Mögliche Konstellationen einer Erbengemeinschaft:
- Ehepartner und Kinder
- Ehepartner und Eltern
- Ehepartner, Elternteil und Geschwister
- Ehepartner, eheliche und nichteheliche Kinder
- Ehepartner, gemeinsame Kinder und Kinder aus 1. Ehe
- Eheliche und nichteheliche Kinder
- Kinder aus 1. und 2. Ehe
Viele Miterben – viele Meinungen
Je größer die Erbengemeinschaft und je unklarer die familiären Verhältnisse, desto schwieriger kann es werden, in Erbangelegenheiten auf einen gemeinsamen Nenner zu kommen. Fällt das Immobilienerbe beispielsweise an die Kinder, haben diese oft eine unterschiedlich starke Bindung an das Haus oder die Wohnung. Die einen möchten das Elternhaus unbedingt im Familienbesitz halten. Andere wiederum sehen die Chance, mit dem Verkaufserlös eine besser zu den eigenen Vorstellungen passende Immobilie zu erwerben oder ein Haus zu bauen.
Der Marktwert bestimmt den Entschädigungsbetrag
Wie geht es nun mit der Immobilie weiter? Möchte einer der Erben alleiniger Eigentümer sein, benötigt er zunächst die Zustimmung aller Miterben. Um diese entsprechend auszahlen zu können, sollte er finanziell gut dastehen. Denn in den seltensten Fällen reagieren die Miterben mit einer Schenkung ihres Anteils. Daher stellt sich nun die Frage nach dem Wert der Immobilie. Denn dieser ist ausschlaggebend für den zu zahlenden Entschädigungsbetrag. Die sogenannte Verkehrswertermittlung erfolgt durch einen Gutachter. Dieser schätzt den Marktwert der Immobilie realistisch ein. Auch hier sollten die Miterben als Gemeinschaft agieren und den Auftrag zur Wertermittlung gemeinsam erteilen. Um Streit vorzubeugen und rechtlich auf der sicheren Seite zu sein, sollten alle Vereinbarungen in einem notariell beglaubigten Auflösungsvertrag festgehalten werden. Wenn in allem große Einigkeit herrscht, kann letztlich auf ein teures Gutachten verzichtet und ein Makler mit der Bewertung der Immobilie beauftragt werden. Laut BGB muss der ermittelte Vermögensanteil je Erbe dem jeweiligen Erbanteil entsprechen. Doch oft ist der Wunsch, die Immobilie allein zu besitzen, größer als die finanziellen Mittel des Erben. Dann bleibt der Erbengemeinschaft nur die Suche nach einer anderen praktikablen und für alle passenden Lösung.
Gemeinsame Vermietung der Immobilie
Wenn die Immobilie nicht verkauft wird oder einer der Erben die anderen auszahlt und das Haus, die Wohnung oder das Grundstück für sich beansprucht, bleibt der Erbengemeinschaft noch die Möglichkeit der gemeinsamen Vermietung. Das erscheint insbesondere bei Mehrfamilienhäusern als geeignete Lösung. Um als juristische Person tätig werden und zum Beispiel Mietverträge abschließen zu können, muss die Erbengemeinschaft einen notariell beglaubigten Gesellschaftsvertrag abschließen. In diesem werden alle geltenden Regelungen der GbR festgeschrieben.
Verkauf der geerbten Immobilie an Dritte
Ist der ermittelte Marktwert der Immobilie hoch, freut sich oft ein Dritter. Wenn die Höhe der Ausgleichszahlungen die finanziellen Möglichkeiten übersteigt, kann die Erbengemeinschaft die Immobilie nach gemeinschaftlichem Beschluss auf dem freien Markt veräußern. Der Erlös wird anschließend gemäß Erbfolge beziehungsweise Testament unter den Erben aufgeteilt. Doch selbst in den harmonischsten Familien kann es zum Streit kommen, wenn es ums Finanzielle geht. Oft enden diese Auseinandersetzungen vor Gericht, welches dann letztlich über die Erbteilung entscheidet. Als letzte Konsequenz bleibt dann oft nur die Teilungs- oder Zwangsversteigerung der Immobilie. Diese bringt meist weniger Gewinn als der Verkauf auf dem freien Markt und geht mit einem Gerichtsverfahren einher, das sich über mehrere Monate hinziehen kann. Währenddessen verursacht die Immobilie natürlich weiterhin Kosten für die Verwaltung und Instandhaltung.