Verrentung der Immobilie – Details und Nutzen
Trotz Eigenheim kann die finanzielle Situation im Ruhestand angespannt sein. Eine Möglichkeit, die eigene Rente aufzubessern, bietet die sogenannte Immobilienverrentung. Hierdurch können Eigentümer durch den Verkauf ihrer Immobilie eine zusätzliche Rente erhalten und dort gleichzeitig bis zu ihrem Lebensende weiterwohnen. Weil sich dieses Modell nur in sehr bestimmten Fällen lohnt, ist es unabdingbar, sich vorher genau zu informieren.
Was ist eine Immobilienverrentung?
Unter Immobilienverrentung versteht man den Verkauf der eigenen Immobilie unter Beibehaltung des Wohnrechts. Es handelt sich dabei um eine spezielle Form der Altersvorsorge. Hierbei verkauft ein Eigentümer seine Immobilie an eine gemeinnützige Organisation oder ein Unternehmen, welches auf diese Form der Finanzierung spezialisiert ist. Manchmal kommen auch Privatpersonen infrage.
Bei der Immobilienverrentung zahlt der Käufer der Immobilie eine Summe, die deutlich unterhalb des Verkehrswertes des Objektes liegt. Diese wird zudem in Form einer monatlichen Rente an den Verkäufer ausgezahlt. Im Gegenzug darf der vormalige Besitzer weiterhin im Haus wohnen.
Wie hoch die monatliche Rente ausfällt, hängt zum einen vom Wert der Immobilie ab. Zum anderen spielen jedoch auch Alter und Geschlecht des Verkäufers eine Rolle. Käufer sichern sich mit einem niedrigeren Kaufpreis gegenüber einer unerwartet hohen Lebensdauer des Verkäufers ab. Dies führt zu einer geringen monatlichen Zahlung.
Die wichtigsten Fragen im Überblick
Es gibt zwei unterschiedliche Varianten der Immobilienverrentung, welche zudem jeweils weiter abgeändert werden können. Man unterscheidet zwischen einer Zeitrente und einer Leibrente. Bei der Leibrente zahlt der Käufer dem Eigentümer der Immobilie bis zum Ende seines Lebens eine Rente. Diese ist meistens an die Inflationsrate gekoppelt. Dadurch steigt sie mit der Zeit an. Die Rente kann zudem an eine Mindestlaufzeit geknüpft werden. Hierbei spricht man auch von einer Mindestzeitrente. Auch diese wird bis an das Lebensende des Verkäufers gezahlt, jedoch garantiert für einen festgelegten Mindestzeitraum. Im Falle des vorzeitigen Todes des Verkäufers profitieren hiervon gegebenenfalls dessen Erben, bis die festgelegte Zeit abgelaufen ist. Nach einem ähnlichen Prinzip funktioniert die sogenannte Zeitrente. Hierbei muss der Käufer nur für einen vorher festgelegten Zeitraum eine Rente zahlen. Bei dieser Form der Verrentung ist die Dauer der Rentenzahlung unabhängig von der Lebensdauer des Verkäufers. Nach dem Tod des Eigentümers kann jedoch auch hier die restliche Zeit auf die Erben übertragen werden. Es besteht zudem die Möglichkeit, eine Zeitrente auf unterschiedliche Weise anzupassen. Beispielsweise kann lediglich ein Teil des Kaufpreises verrentet werden. Ebenso lässt sich ein späterer Beginn der Rentenzahlung sowie eine Übergabe der Immobilie ab einem bestimmten Zeitpunkt vereinbaren.
Der größte Vorteil der Immobilienverrentung ist, dass Sie auch nach dem Verkauf weiterhin bis an Ihr Lebensende in der Immobilie wohnen dürfen. Dadurch können Sie Ihre Rentensituation verbessern, ohne Ihre Wohnsituation zu verschlechtern. Ferner bietet die Verrentung steuerliche Vorteile, sodass keine Steuern wie beim direkten Verkauf der Immobilie anfallen. Zudem kann im Rahmen des Kaufvertrages eine Vereinbarung getroffen werden, dass sich der Käufer von nun an um die Instandhaltung und Reparatur der Immobilie kümmert.
Sollte es Erben geben, würden diese, außer einer zeitlich befristeten Restrente, nicht mehr von der Immobilie profitieren können. Im Vergleich zu einem unmittelbaren Verkauf lohnt sich die Immobilienverrentung finanziell gesehen nur in wenigen Fällen. Vor allem für jüngere Menschen und Ehepaare ist dieses Modell eher nicht sinnvoll. Weil die Immobilie zudem als Sicherheit für die Umkehrhypothek verwendet wird, können Sie diese nicht länger anderweitig einsetzen. Zuletzt müssen Sie einen Käufer finden, der im Zweifelsfall auch über Jahrzehnte hinweg zuverlässig die Rente zahlen kann.
Falls Sie eine Immobilienverrentung in Betracht ziehen, sollten Sie darauf achten, dass Ihr Wohnrecht im notariellen Kaufvertrag festgehalten wird. Das Wohnrecht sollte zudem als Grundschuld erstrangig im Grundbuch eingetragen werden. Dies garantiert, dass Sie auch später nicht ausziehen müssen, falls der Käufer die Immobilie wieder weiterverkauft. Durch eine Eintragung als Reallast im Grundbuch gemäß § 1105 BGB wird zudem sichergestellt, dass Sie einen Anspruch auf wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück haben. Dies garantiert, dass die vereinbarte Rente auch wirklich bis an das Lebensende gezahlt wird.
Diese Form der Alterssicherung ist in erster Linie für Eigentümer sinnvoll, die keine Erben haben. Falls Sie verschuldet sind, bietet eine Immobilienverrentung Ihnen die Möglichkeit, die Schuldenlast mit einem Immobilienverkauf abzubauen und trotzdem weiter im Eigenheim wohnen zu dürfen. Weil der Kaufpreis maßgeblich von Ihrer weiteren Lebenserwartung abhängt, lohnt sich eine Immobilienverrentung finanziell gesehen meist erst ab 70. Ihr gesundheitlicher Zustand spielt hierbei ebenso eine Rolle. Besonders für Ehepaare ist dieses Modell jedoch in den seltensten Fällen sinnvoll. Weil es statistisch gesehen länger dauert, bis beide Eheleute gestorben sind, zahlt der Käufer meist nur eine geringe Rente. Wirklich hohe Zusatzrenten sind meist nur in Ballungszentren und gefragten Wohnlagen möglich. Ansonsten lohnt sich die Verrentung im Vergleich zum Verkauf nur in wenigen Fällen. Daher sollten Sie alle diesbezüglichen Angebote kritisch durchrechnen und im Zweifelsfall einen unabhängigen Experten zurate ziehen.
Der Unterschied zum Nießbrauchrecht besteht darin, dass der ehemalige Eigentümer nicht nur weiterhin in der Immobilie wohnen kann. Er hat auch das Recht, diese weiterzuvermieten und die Einnahmen zu behalten. Nutzer mit einem bloßen Wohnrecht wie bei der Verrentung dürfen dies hingegen nicht. Im Gegensatz zur Immobilienverrentung wird beim Verkauf mit anschließendem Nießbrauchrecht der gesamte Kaufpreis in einem Stück bezahlt.