Nießbrauchrecht – wichtige Fragen
Das Nießbrauchrecht ist das absolute Recht einer Person oder Gemeinschaft von Personen, eine fremde Sache oder auch ein Vermögen zu nutzen und deren Früchte zu ziehen. Am häufigsten kommt das Nießbrauchrecht bei Immobilien zum Einsatz, wenn der vorherige Eigentümer ein solches erhält. Er ist dann nicht mehr Eigentümer, behält aber alle Rechte zur Nutzung sowie an den entstehenden Erträgen.
Nießbrauchrecht im Detail
Eingerichtet wurde das sogenannte Nießbrauchrecht vor allem zu einem Zweck: dass man eine Immobilie oder sonstiges Eigentum bereits an seine Nachkommen weitergeben kann, ohne dass man das Nutzungsrecht daran verliert. Das hat viele Vorteile, in erster Linie steuerliche, aber gleichzeitig bindet es die Beteiligten auch emotional aneinander, da dieser Vorgang durchaus als von viel Vertrauen geprägt empfunden werden kann. Doch nicht nur der Volksmund weiß, Vertrauen ist gut, (juristische) Kontrolle ist besser. Denn auch wenn man sich zu einem solchen Vorgang entschließt, kann es im Laufe der Jahre zu Zerwürfnissen kommen, die man bei der Übertragung des Eigentums noch nicht kommen sah. Möglicherweise wollen die Nachkommen (oder sonstige neue Eigentümer, die Regelung ist nicht auf bestehende verwandtschaftliche Verhältnisse beschränkt) plötzlich den früheren Eigentümer die Immobilie nicht mehr nutzen lassen. Ein solches Bestreben machen die Regelungen des Nießbrauchrechts unmöglich.
Ebenso sind aber auch die neuen Eigentümer rechtlich stark abgesichert. Nur grober Undank gegenüber dem früheren Eigentümer würde es erlauben, die Schenkung rückgängig zu machen. Dieses Nießbrauchrecht ist also eine sinnvolle wie praktische Regelung. Nicht umsonst wird von ihr häufig Gebrauch gemacht, wenn man sich mit der Frage beschäftigt, wie es mit dem bestehenden Wohneigentum eigentlich weitergehen soll, wenn sich das Lebensende der ursprünglichen Eigentümer nähert, aber Kinder oder sonstige Kandidaten vorhanden sind, die dieses ohnehin erben würden. Dieses Nießbrauchrecht wird dabei stets durch einen notariell beglaubigten Vertrag festgelegt.
Die wichtigsten Fragen im Überblick
Das basale Recht des Nießbrauchers besteht natürlich, wie eingangs bereits beschrieben, darin, dass er über eine Immobilie – oder einen anderen Gegenstand oder ein Vermögen – voll verfügen kann, als wäre er der Eigentümer, der er aber nicht ist. Das heißt, dass er auch das Recht besitzt, die aus dem Betreiben einer Immobilie oder dem Einsatz eines Vermögens entstehenden „Früchte zu ziehen“, er also der Profiteur desselben ist. Dieses Recht ist genauso umfassend wie jenes eines Eigentümers. Mit den beiden Einschränkungen, dass der Nießbraucher die Immobilie weder verkaufen kann noch zerstören oder verfallen lassen darf – was ein Eigentümer natürlich dürfte. Das Nießbrauchrecht ist zwar ein Recht. Es gehen allerdings auch Pflichten damit einher. Dazu zählt, die Immobilie zu erhalten und, falls das möglich oder nötig ist, diese auch ordnungsgemäß zu bewirtschaften. Ebenso ist es die Pflicht des Nießbrauchers, die Immobilie entsprechend zu versichern. Öffentliche, gewöhnliche Kosten, die anfallen, hat ebenfalls der Nutznießer zu tragen. Schließlich ist er im eigentlichen Sinne der Nutzer des Objekts. Erschließungskosten, die über die gewöhnlich anfallenden Kosten hinausgehen, hat der Nießbraucher hingegen nicht zu tragen. Dasselbe gilt auch für Modernisierungskosten. Ebenso gehört es zur Pflicht des Nießbrauchers, den Eigentümer über entstandene Schäden zeitnah zu informieren. Ein Recht darauf, die Immobilie als Sicherheit für Darlehen zu nutzen, hat der Nießbraucher nicht. Unbedingt zu beachten ist bei all dem aber, dass beide Seiten sich vorher vertraglich einigen können, welche Rechte und Pflichten der Nießbraucher tatsächlich besitzt bzw. erfüllen muss. Abweichende Regelungen vom üblichen Standard dürfen hier durchaus Eingang finden.
Ja, das ist möglich. Dazu reicht es sogar aus, dass der Nutznießer einwilligt, auf sein diesbezügliches Recht fortan zu verzichten. Dies geschieht dann ebenfalls notariell. Im Anschluss wird dieses Nießbrauchrecht aus dem Grundbuch ausgetragen. Das Recht zur Nutzung und zur Ziehung der Früchte fällt dann automatisch an den Eigentümer zurück. Bei einer solchen Löschung des Nießbrauchrechts besteht auch die Option, dass der Eigentümer oder eventuelle Käufer eine Entschädigung an den bisherigen Nutznießer zahlen. In der Regel besteht die Löschung aber aus Löschungsantrag und Löschungsbewilligung. Dabei reicht es für den Löschungsantrag aus, ortsgerichtlich oder notariell unterschriftsbeglaubigt zu werden. Die Löschungsbewilligung muss dann immer notariell beurkundet werden. Diese geht zeitlich in aller Regel dem Löschungsantrag voraus, sodass der Eigentümer beide Dokumente zeitgleich beim Amtsgericht einreichen kann. Ebenso ist es möglich, das Nießbrauchrecht von vornherein zeitlich zu begrenzen. Dann erlischt es nach Ablauf des vereinbarten Zeitraums automatisch, ohne dass weitere Schritte nötig wären. Sollte der Nießbraucher die Immobilie nicht sachgemäß nutzen oder gar mutwillig zerstören, steht dem Eigentümer die Möglichkeit einer Abmahnung offen. So kann er das Nießbrauchrecht aufheben. Details zu einem eventuellen vertragswidrigen Verhalten sollten in allen Fällen – auch wenn man sich bei Beginn des Nießbrauchrechts noch so gut versteht – immer vorab vertraglich niedergelegt werden. So führt eine womöglich folgende Auseinandersetzung bezüglich der nicht sachgemäßen Nutzung nicht zu exorbitanten juristischen Komplikationen. Verkaufen kann man ein Nießbrauchrecht übrigens per Gesetz gar nicht. Allerdings besteht die Möglichkeit, dessen Ausübung auf andere Personen zu übertragen.
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